Manager ohne wohnwirtschaftliches Know-how sollten institutionellen Investoren keine Wohnfonds anbieten, meint Dominik Barton, Chef der Barton Group. Sonst sind Enttäuschungen vorprogrammiert.
Während Büroimmobilien derzeit krisenhafte Tendenzen zeigen, erweist sich der Wohnbereich als krisenresistent. Viele institutionelle Anleger wenden sich daher von Gewerbeobjekten ab und der Assetklasse Wohnen zu. Manager, die bislang keine oder nur rudimentäre Erfahrungen im Wohnsektor haben, sollten dennoch nicht blauäugig Wohnmandate übernehmen. Das Asset- und Property-Management von Wohnobjekten ist komplex, granular und zeitaufwändig. Es verzeiht keine Testphasen, Learning by Doing kann fatale Folgen haben.
Hier hat man es pro Gebäude in der Regel mit einer größeren Anzahl an Mietern zu tun, anders als bei Gewerbeobjekten. Dies ist gleichbedeutend mit mehr Ansprechpartnern und einem höheren Managementaufwand. Ferner ist das Koordinieren von Revitalisierungsmaßnahmen deutlich aufwändiger. Sie müssen oft bei laufenden Mietverträgen und im bewohnten Zustand durchgeführt werden. Für den Wohnungssektor sind zusätzliche personelle wie materielle Ressourcen zu schaffen. Spezifische Prozesse müssen implementiert werden. Um einen Wohnungsbestand in seiner Komplexität zu steuern, bedarf es zudem aufeinander abgestimmter Schnittstellen zu Dienstleistern und einem Vermietungsnetzwerk vor Ort, wie auch eines Facility-Managements, das in Notfällen schnell reagiert. Darüber hinaus müssen die Prozesse zum Beispiel im Rahmen der Reportings institutionelle Standards erfüllen. Wohnungstransaktionen fin- den häufig statt, indem private Bestände „institutionalisiert“ werden. Hier gilt es, die geforderte Datenqualität zu schaffen. Die Nutzungsdauer von Wohngebäuden ist in der Regel weitaus länger als die von Gewerbeobjekten. Insbesondere Bestände aus den 1960er und 1970er Jahren sind modernisierungsbedürftig. Solche Investitionen sind wiederum entscheidend, um Mieten und damit Renditen zu steigern und energetische Ziele zu erreichen. Doch sie müssen mit den später erzielbaren Mieten korrespondieren. Wer das in B- und C-Städten realisieren will, findet in der Regel eine schlechtere Datenlage vor als in A-Städten. Das Asset-Management muss also auch Kompetenzen für eigenes Research auf- bauen beziehungsweise über lokale Expertise verfügen.
Ein Outsourcing des Property-Managements ist für Manager ohne Wohnexpertise zwar machbar, aber es verkompliziert die Abstimmung und es fehlt der direkte Zugriff auf Mieter, Handwerker oder Facility-Manager. Eine Inhouse- Lösung des Property-Managements ist erfahrungsgemäß effizienter. Für die Renditeerwartung der Investoren kann es daher in Summe herausfordernd werden, wenn Asset-Manager ohne Expertise und entsprechenden Track-Record Wohnbestände managen.
Immobilien Zeitung vom 30.1.2025
https://www.iz.de/meinung/news/-wohnfonds-manager-kann-nicht-jeder-2000031728